Sunt deseori intrebat de cititorii Milionarului Mioritic despre situatia pietei imobiliare din Romania. Toata lumea vrea sa stie daca piata mai scade si cat. Voi incerca sa fac o scurta analiza a situatiei actuale, care trebuie luata cu rezerva de rigoare, pentru ca nu am studii economice. E doar o parere de hobbist in probleme economice si de investitor in imobiliare.
Elementele principale pe care le voi lua in calcul sunt:
- numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989;
- situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare;
- tentativele de revigorare din partea guvernului;
- situatia economica nationala;
- situatia economica europeana;
- situatia economica din SUA.
Desigur, pe langa acestea exista o seama de alti factori secundari, pe care nu i-am enumerat. Nu trebuie uitata importanta asa-numitelor black swan ale lui Nassim Taleb sau a evenimentelor care pot produce un efect de fluture (diferite de primele). Ca sa fiu si mai interesant, voi spune ca insasi factorii cunoscuti nu pot fi apreciati cu exactitate pentru a li se determina masura in care vor afecta evenimentele viitoare.
Daca paragraful anterior vi s-a parut abscons si ati trecut in viteza peste el, e OK. El a vrut sa spuna, intr-un limbaj pretentios (deh, ma dau si eu mare) ca nici cei mai talentati analisti nu vor fi in stare sa aprecieze cu exactitate ce naiba se intampla in viitor. Sportul de a face preziceri economice este (din punctul meu de vedere) un interesant exercitiu intelectual si atat.
Daca totusi vreti sa aflati parerea mea, iata ce am aflat din sursele de stiri si blogurile pe care le citesc despre elementele enumerate mai sus.
Numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989
Aceste cladiri, pe masura trecerii timpului, vor fi tot mai darapanate. Ca atare, vor fi greu de intretinut si vor trebui reparate frecvent. Valoarea lor de piata nu poate decat sa scada in timp. Chiar daca exista fonduri nerambursabile pentru realibitari, ele nu vor fi in niciun caz suficiente.
Preturile apartamentelor vechi au avut scaderi semnificative in 2009, chiar de 15% intr-o luna (sursa). Ele au continuat sa scada iar in ultimele luni tranzactiile s-au blocat cu totul (sursa).
Acest gen de apartamente vor fi tot mai greu valorificate. In cel mai bun caz vor putea fi folosite pentru inchiriere, dar si acest lucru depinde mult de zona in care se afla.
Situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare
Dezvoltatorii sunt la ananghie. Au o groaza de proiecte in derulare, cele mai multe blocate, chiar daca e vorba de nume sonore (sursa). In plus, au pe stoc apartamente nevandute. Aceasta situatie produce efecte interesante, ieftinirea apartamentelor noi sub pretul celor vechi (sursa).
Mai nou dezvoltatorii au sperante mari cu programul „Prima casa” (sursa) dar conditiile laxe ale programului (posibilitatea de a fi cumparate si apartamente vechi) nu garanteaza ca banii vor ajunge doar la dezvoltatori.
Cele doua elemente de mai sus (locuintele vechi si cele nou construite), la care se adauga dinamica populatiei, fac expertii sa creada ca cererea de locuinte va scadea dramatic pe termen lung (sursa).
Tentativele de revigorare
Este vorba de programul „Prima casa„. Nu voi insista asupra acestui element, pentru ca Ion Radu Zilisteanu este expert in acest subiect, va recomand sa cititi articolele lui pe aceasta tema.
Cert e ca programul nu va avea succesul dorit de populatie si mai ales de guvern (sursa), din cauze variate, incepand cu modul pompieristic in care a fost conceput si terminand cu faptul ca experienta altor tari arata ca asemenea programe nu functioneaza (sursa).
Situatia economica nationala
Aici lucrurile sunt relativ clare:
- situatia economica este evaluata de unii a fi „critica” (sursa);
- noi recorduri „post-revolutionare” la capitolul de someri (sursa).
In esenta, suntem in plin derapaj (sursa). N-are rost sa insist…
Situatia economica europeana
Hm, zona europeana incepe sa o ia in jos rapid, fapt atestat de influxurile masive de monetar ale Bancii Centrale Europene (ECB) si de politicile similare ale principalelor tari din comunitate (sursa).
Productia industriala a scazut foarte mult (sursa), somajul creste (sursa). Se pare ca in acest moment Europa intra in perioada critica in care SUA a fost acum jumatate de an.
Situatia economica din SUA
Nouriel Roubini, cel care a prevazut actuala criza cu doi ani inainte sa inceapa, spune ca economia este „intr-un fel de stabilizare” (sursa).
In rest, cifrele nu sunt prea vesele, ceea ce face ca expertii sa se intrebe retoric daca recesiunea a trecut (sursa). Oricum, aceiasi specialisti subliniaza ca oprirea caderii nu inseamna neaparat inceputul cresterii.
Lucrurile se vor clarifica la toamna cand vom afla cum se descurca gigantul american, cel care a fost a originea crizei actuale. Vom trai si vom vedea.
Am obosit. Care e concluzia?
Daca nu ma insel, nu prea sunt vesti pozitive. Desigur, pentru fiecare din vestile proaste spuse mai sus, se gasesc alti specialisti care afirma contrariul. Diferenta esentiala este ca sursele de mai sus citeaza in marea lor majoritate date economice clare pe cand specialistii se intrec in prognoze pozitive. Cand e vorba sa aleg intre date si prognoze, nu am nici cea mai mica ezitare.
Ce urmeaza?
Cum nu sunt specialist, nu ma voi lansa in presupuneri. Dar va pot spune ce fac eu.
Astept. Sa vina toamna (adica sa treaca perioada vacantelor cand lucrurile se afla intr-o amortire dulce). Nu pot fi decat doua scenarii:
- SUA nu va da semne de revigorare. Probabil vor urma vremuri grele. In traducere, imobiliarele vor mai scadea.
- In caz contrar, o sa astept din nou, ca sa vad cat va tine revigorarea…
Pentru moment, nu voi face achizitii imobiliare.
Dar voi?
