Intr-un articol de acum aproximativ 10 luni abordam problema negative equity, termen a carui traducere (nefericita prin complexitatea ei) ar fi capital propriu negativ.
Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.
Exista doua situatii diferite care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:
- proprietatea este locuinta in care ai domiciliu;
- proprietatea este o investitie imobiliara.
Negative equity in „casa ta”
In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e… casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar) si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.
Daca ai reusit sa „digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:
- Indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment.
- Daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la punctul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.
Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.
Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.000 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat. Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.
Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:
- ai dat 20.000 euro (avansul);
- ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani pe care i-ai dat bancii;
- ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul;
- rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament.
Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei „sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.
Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.
Ce-i de facut?
Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta.
Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity.
In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebuie sa-i dai bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).
E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?
Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.
Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o proprietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.
Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.
In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.
11 răspunsuri
„Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta.” ii incurajezi ….:)) poate ca nu toata lumea vede casa ca pe o afacere …pur si simplu , au o casa oe care o percep ca fiind a lor
Trista sau nu asta-i realitatea. Raspunderea financiara revine in acest caz celui care a facut achizitia din banii proprii (pentru locuit sau investitie) spre finalul cresterii pietei imobialiare.
Dur se pune problema la grupuri finaniciare, societati etc care au investit in imobiliare si s-au bazat pe continuitate in cresterea pietei. Desi aceasta decizie a fost luata de un consiliu de administratie (sau alt grupulet) cei care platesc sunt angajatii disponibilizati, cu salarii reduse, concedii fara plata…., adica cei care si-au vazut constiintciosi de treaba lor. In final „calul care trage” plateste pentru pentru deciziile unor baieti si fete destepte…
Ce urmeaza?
Conf. teoriei conspiratiei se va inventa o autoritate care sa-si bage nasul in treba societatilor pentru „protejarea intereselor angajatului”.
Coform materialismului-dialectic (marxism, coomunism etc.) revenim la proprietatea statului asupra „pricipalelor mijloace de productie”. Un exemplu: Alico fost AIG Life a intrat in proprietate centralizata prin Federal Reserve Banc.
Concluzia: „Comunismul evoluat renaste in America!”
Din pacate, acesta este cel mai slab articol scris vreodata de tine.
In primul rand tu spui ca tratezi aceasta situatie din punctul de vedere al cuiva care si-a luat apartamentul pentru domiciliu dar din pacate nu faci asta.
Te asigur ca cineva care nu avea casa si acum are apartament, si-si permite sa-l plateasca este foarte fericit si nu se gandeste la aceste aspecte, petru ca nu-l intereseaza. El nu a cautat sa faca o afacere, a cautat sa aiba un domiciliu in bugetul X la acel moment, planuind sa stea poate pentru cativa ani buni in acea locatie.
Fiind vorba aici de domiciliu, nu se pune problema „afacerii”.
Mi se pare tratat strict din punctul tau de vedere (investitional) si nu cred ca te-ai consultat cu cineva care a facut un credit pentru o casa, pentru ca nu avea casa si vroia sa stea undeva.
Pentru cineva care nu are o casa sau un apartament,cred ca este chiar o investitie!Pentru ca oricum ar plati banii astia stand in chirie,bani pe care nu ii va mai vedea niciodata,in schimb platind ratele la banca(fie ele mai mari)ii va ramane un apartament-daca nu lui cel putin copiilor lui!
@ Tudor Mateescu
inteleg foarte bine punctul tau de vedere. tocmai de aceea da-mi voie sa-ti spun ca gresesti. este o greseala comuna cu a multor romani, greseala care sunt sigur ca merita un articol separat.
este vorba de faptul ca romanul separa viata lui de aspectele financiare si nu ia in calcul problema profitului si a pierderii deoarece, cum spui tu, „nu se gandeste la aceste aspecte, pentru ca nu-l intereseaza. ”
ar trebui sa se gandeasca! si motivul este foarte simplu: daca a facut un calcul gresit (cum este in cazul nostru, adica si-a cumparat apartamentul in varful cresterii imobiliare deci la un pret mult umflat fata de valoarea lui reala) este intr-o situatie de neinvidiat, pentru ca odata cu caderea pietei imobiliare are loc si o cadere a activitatii economice deci si o cadere a capacitatii de plata a intregii populatii. acest lucru se vede „cu ochiul liber” in ziua de azi.
apare situatia in care respectiva persoana nu mai poate plati rata la apartament, tocmai pentru ca a ignorat aspectul profitului si pierderii (deci nu a luat in considerare nici contextul macroeconomic). aceste doua elemente nu trebuie date la o parte, pentru ca daca o facem, vom suferi consecintele tocmai in zona in care ne deranjeaza, adica in viata personala.
ca sa dau un exemplu plastic din stomatologie, atunci cand ignori un dinte si nu te duci la dentist sa-i pui o plomba pentru ca are o carie care nu te doare, dupa un timp problema se va acutiza si vei face o infectie, te vei umfla. in acest fel dintele „se razbuna” pe tine pentru ca l-ai ignorat.
iti multumesc pentru comentariu pentru ca el mi-a intarit convingerea ca trebuie sa mai tratez acest aspect :)
@ Vlad
vezi raspunsul pentru Tudor Mateescu
@ Dipanu
foarte adevarata observatia ta legata de „grupuri financiare, societati etc care au investit in imobiliare si s-au bazat pe continuitate in cresterea pietei”
despre acest aspect in continuarea articolului, saptamana viitoare.
in schimb nu voi aborda „teoria conspiratiei” ;)
@ Liliana
discutia „proprietar versus chirias” e mult mai complexa de atat si suscita interventii extrem de emotionale, din ambele tabere :)
pentru detalii despre ce am vrut sa spun iti recomand acest articol scris de Dragos Manac, la care s-au postat +350 de comentarii :).
@Luca, am citit acel articol a lui Manac. Sunt curios daca Manac sta in chirie. In orice caz, eu raman la opinia mea ca daca ai bani sa iei apartament, optiunea cea mai buna este sa-l iei. Pentru ca acel negative equity va deveni pozitiv din urmatoarele puncte de vedere.
1) cei 6000 de euro (in cel mai bun caz si in functie de conditii, daca nu alegi sa stai intr-o cocioaba intr-o zona vai de capul ei) pe care-i bagi intr-un an se duc in neant
2) proprietarii nu stiu sa-si respecte chiriasii si sa-i trateze ca pe clienti – asta-i realitatea, cel putin in Bucuresti
3) bataile de cap pe care le ai te deconcentreaza de la afacerea ta. nu poti sa repari repede o priza, o teava de apa sau eu stiu ce, pentru ca trebuie sa te consulti cu proprietarul, sunt probleme la contractele cu furnizorii de servicii, schimbari, anulari + apar cheltuieli neprevazute cu nu stiu ce servicii pe care trebuie sa le platesti desi nu le utilizezi
4) atatia proprietari te pot da afara oricand (am intalnit o persoana care intr-o luna s-a mutat de 3 ori) chiar daca ai contract.. ce o sa faci? stai sa te judeci cand tu nu ai casa?
5) banii pe care tu-i bagi in imobilele lor nu reprezinta deloc valoarea imobilului si a conditiilor, ci reprezinta o concurenta intre cerere si oferta – de aceea apartamente periferice se inchiriaza la acelasi pret cu apartamente centrale
6) mutarea dintr-un apartament in altul ridica costuri suplimentare si probleme de cashfolow semnificative + timp (minim 7 zile si 14 zile cu acomodatul – ce mai, avem 30 de zile in care tu esti concentrat pe mutare si casa si nu afaceri/investitii)
7) lista poate continua…
Ideea este ca toti acesti factori care influenteaza perceptia iti influenteaza starea negativ. Deci intrebarea care se pune, merita sa cheltui 40 000 euro in plus pentru o stare mai buna, care sa-ti permita sa te concentrezi pe afaceri? Te asigur ca raspunsul este da.
Referitor la acest articol, consider ca gandirea investionala ti-a cam acaparat complet punctul de vedere in acest subiect. Intr-o afacere reusita si intr-o investitie reusita, cred ca perceptia si starea interioara sunt factori extrem de importanti. Stii doar cum bursa reactioneaza in functie de emotie doar.
Bineinteles doar discutam, suntem oameni normali la cap. Scuza-ma pentru cuvantul „slab” dar ceva anume m-a iritat din articol, cred ca asteptam alta concluzie din momentul in care ai folosit cuvantul domiciliu. Deoarece domiciliul trebuie sa reprezinte mai mult decat o afacere. Domiciliul trebuie sa fie un templu de relaxare,concentrare si regenerare a fortelor interne. Corect? Iar atata timp cat stai in chirie in condtiile actuale, nu cred ca poti obtine aceste beneficii. Mergand pe acest fir, orice afacere atunci este sabotata. Starea interna merita chiar mai mult decat 40, 000 de euro. D’asta unii dintre noi investim bani si timp, sa citim sa ne documentam si sa ne dezvoltam personal.
Tudor,
aici poate e vina mea, pentru ca n-am fost clar :)
nu sunt un adept al statului in chirie. stau intr-o casa proprietate personala (achitata integral).
de asemenea sunt perfect de acord cu TOT ce spui tu la punctele 1-7. inclusiv cu „Domiciliul trebuie sa fie un templu de relaxare,concentrare si regenerare a fortelor interne.”
punctul meu de vedere: daca faci o cheltuiala (iar casa e o cheltuiala majora, de importanta colosala pentru viata personala pentru ca se afla la baza piramidei lui Maslow) este indicat sa o faci asemenenea unei investitii, tinand cont de situatia economica, in asa fel ca in cazul in care vei fi nevoit s-o vinzi (viata e plina de surprize neplacute) sa iesi in profit.
mai mult, sustin cu tarie ca trebuie sa-ti conduci finantele personale la fel cum un manager si un contabil conduc o firma. adica OBLIGATORIU cu gandul la profit.
nu voi intra in detalii pentru ca schimbul de comentarii cu tine m-a convins ca trebuie sa spun toate aceste lucruri pe larg intr-un articol special.
cu punctul acesta de vedere, exprimat cum este acum sunt de acord :)