Cumpararea unei locuinte: investitie sau cheltuiala?

Cumpararea unui imobil cu destinatie de locuinta (adica, in termeni obisnuiti, daca iti iei casa sau apartament ca sa lolcuiesti in ea/el) reprezinta pe departe cea mai importanta cheltuiala din viata financiara a unui individ sau a unei familii. Stiu, sunteti obisnuiti sa-i spuneti investitie pentru ca asa spun „specialistii”, iar cumparatorii se simt bine in postura de „investitor”.

Casa in care stai nu este o investitie, este o cheltuiala.

Cea mai simpla metoda de a face o distinctie clara intre o cheltuiala si o investitie este cea propusa de Robert Kiyosaki care spune foarte plastic: „O investitie (reusita) iti baga bani in buzunar, o cheltuiala iti scoate bani din buzunar.”

Conform acestei sintagme, casa in care locuiesti este o cheltuiala. Punct.

Trecand peste acest aspect care nu este minor, trebuie sa abordez modul in care clientul obisnuit „rationeaza” la luarea unui credit, inclusiv al unuia imobiliar:

• cati bani imi trebuie (ma calific)?
• care este rata lunara?

Restul nu conteaza. Este potrivita o asemenea abordare? Las la latitudinea voastra sa apreciati, dupa ce veti termina de citit acest articol.

Sunt nevoit sa intru in detalii legate de modul in care se acorda creditele, cu referire la creditele imobiliare (cu garantie ipotecara).

Aceste credite au trei elemente principale care influenteaza ce-l doare mai tare pe roman, adica valoarea ratei lunare:

1. eventualele perioade de gratie;
2. tipul de dobanda;
3. modul in care evolueaza rata.

Perioadele de gratie

Sunt totale (nu se plateste deloc rata in primele luni) sau partiale (se plateste dobanda si/sau comisioanele datorate bancilor). Nu poate depasi 24 de luni.

Scopul perioadei de gratie: metoda psihologica de a atrage clientii. La inceput rata este mica, ceea ce este deosebit de „apetisant” pentru cel care doreste sa ia un credit.

Tipul de dobanda

Dobanzile variaza in functie de mai multi parametri:

• indicii monetari (EURIBOR pentru creditele in valuta sau ROBOR pentru cele in lei);
• dobanda de referinta a bancii;
• dobanda de referinta BNR;
• riscul de tara;
• protectia impotriva deprecierii cursului de schimb;
• protectie legata de evolutia dobanzii.

Chiar si pentru mine, care studiez cu interes acesti parametri, pentru a intelege mecanismul dobanzilor, este mult. Sunt 7 (sapte) parametri care se pot combina in felurite… feluri, pentru a da o groaza de variante.

O impartire mult mai simpla este: dobanzile sunt fixe, variabile sau mixte (fixe pe o perioada de inceput si variabile dupa terminarea perioadei de dobanda fixa).

Se pune o intrebare legitima: de ce o asemenea complicareala?

Unul din lucrurile pe care le-am invatat pe proprie piele, in aceasta viata, este ca fiecare detaliu care exista in realitate are un motiv bine stabilit pentru care exista. Nimic nu ia fiinta dintr-un capriciu. Ghidandu-ma dupa acest principiu, pot spune ca aceste elemente pentru calculul dobanzii exista din doua motive:

1. pentru ca banca sa se protejeze cum stie mai bine fata de modificarile pietei, pentru a nu pierde bani in momentul in care se deruleaza creditul;
2. pentru a avea un avantaj de marketing asupra clientului.

E clar: banca nu trebuie sa piarda atunci cand acorda credite. Banca este o institutie axata pe profit, asa ca in functie de cum propun specialistii departamentului de reducere a riscurilor (nici nu stiu daca exista asa ceva, am inventat acest departament din ratiuni didactice…) se propune o varianta de calcul a dobanzii care sa fie avantajoasa bancii si competitiva fata de concurenta.

Poate cu punctul doi nu sunteti intru totul de acord cu mine. E posibil sa n-am dreptate, dar pot sa va asigur ca exista un avantaj clar de marketing din aceasta modalitate complicata de a calcula dobanda.

Client: Cat trebuie sa platesc pe luna?
Ofiter de credit: Sa vedeti, in primul an este dobanda fixa, 5%, precedata de o perioada de gratie de 6 luni in care platiti doar dobanda si comisionul bancii, apoi din al doilea an este o dobanda variabila, in functie de EURIBOR, la care se aplica…

Clientul incepuse sa caste discret dupa primele cuvinte ale ofiterului de credit.
Clientul: Deci cat trebuie sa platesc in prima luna?
Ofiter de credit: 100 de euro
Clientul: OK, iau creditul.
Ofiter de credit: Din anul al doilea va trebui sa platiti 150 de euro, daca indicii monetari se mentin la actualele valori…
Clientul (stramband putin din nas): Ma calific pentru acest credit?
Ofiter de credit: Cred ca da… trebuie sa mai studiez…
Clientul: Bine… faceti actele.

Intr-un fel nu e de mirare ca mai toti clientii nu se obosesc sa puna intrebari suplimentare legate de cat vor plati rata daca parametri financiari o iau razna. Nici nu se gandesc la asta. Iar in zilele noastre traim tocmai o asemena situatie.

Modul in care evolueaza rata

Rata poate fi crescatoare, fixa sau descrescatoare, in functie de tipul dobanzii si tipul creditului.

Evolutia ratelor si negative equity

La nebunia detaliilor care v-am prezentat-o mai sus se adauga un factor suplimentar de stres: negative equity (citeste articolul 1 si articolul 2).

Au fost cazuri in care bancile au luat masuri care au dus la cresterea dobanzii (si deci a ratelor) tocmai datorita acestui fenomen. Lucrurile au fost posibile deoarece in contract existau clauze prin care banca putea modifica in voie o anumita componenta a dobanzii, deci dobanda in sine.

Dobanda, si in consecinta rata (pentru dobanzile variabile), poate avea doua evolutii care sa afecteze capacitatea de plata:

• crescatoare;
• descrescatoare.

De obicei ratele descrescatoare in aceasta perioada de criza au fost determinate de dobanzi care au depins de EURIBOR sau ROBOR plus o marja fixa a bancii. Cei doi indici monetari au scazut, marja fiind fixa a determinat o reducere a dobanzii, deci a ratelor. Mai ales la inceputul creditului, cand de obicei principalul (partea din rata care este de fapt fractiune din banii pe care i-ai imprumutat initial) este mic si dobanda mare, produce o reducere destul de mare a ratei.

Ratele crescatoare sunt determinate de toate celelalte cazuri in care formula de calcul permite bancii sa-si acopere riscurile pe spatele clientului. Aceasta situatie a dus la multe din cazurile in care clientul a intrat in incapacitatea de a achita ratele. Din punct de vedere legal clientul este de vina pentru ca nu a citit contractul.

Cel mai dramatic caz este cel in care clientul este in negative equity iar rata lui creste, in conditii de criza. Cu alte cuvinte, nu ajunge ca e criza (si fac mai putin bani decat inainte), in plus banca ma taxeaza cu o rata mai mare, culmea! La un imobil care nu mai valoareaza nici cat am eu datorie la banca.

Revin la intrebarea de la inceputul articolului: „Este potrivita abordarea pe care majoritatea clientilor o au cand iau un credit, analizand superficial conditiile creditarii?”

Sper ca dupa acest articol veti privi cu alti ochi modul in care analizati un credit, mai ales un credit imobiliar, in momentul in care doriti sa contractati unul. Acela trebuie sa fie un moment in care decizia trebuie luata dupa o analiza atenta.

Nu e nicio rusine daca nu intelegeti termenii contractului. Intrebati personalul bancii, intrebati prietenii care activeaza in domeniul bancar, cereti explicatii pana cand veti intelege mecanismele care stau la baza stabilirii dobanzii si a ratelor lunare la creditul pe care il luati. Altfel veti putea ajunge intr-o situatie de neinvidiat, in care se gasesc cei care sunt in negative equity si care, in timp de criza, platesc rate tot mai mari.