Ca in multe cazuri legate de terminologia de specialitate, am auzit de negative equity inainte de a cunoaste termenul in limba romana. Explicatia este simpla: nu prea avem specialisti neaoshi care sa se ocupe si sa popularizeze cuvinte care, de altfel, ar trebui sa le cunoasca toata lumea sau cel putin acei oameni care au luat un credit pentru casa in care traiesc.
Negative equity s-ar traduce in romaneste cam asa: capital propriu negativ. Stiu ca asta nu va ajuta, asa ca am sa va explic printr-un exemplu practic.
Sa zicem ca Popescu Gheorghe a luat un credit pentru a cumpara un apartament care avea o valoare de piata in momentul cumpararii 100.000 de euro. Gheorghe a depus un avans la banca reprezentand 20% din valoarea apartamentului (20.000 de euro) si a primit de la banca 80.000 euro pentru a cumpara proprietatea imobiliara. Asta s-a intamplat prin 2007.
Intre timp a venit criza financiara mondiala care a dus la prabusirea pietei imobiliare. Gheorghe, care este un tip citit, a observat, consultand preturile la care se vand apartamentele similare cu al sau, situate in zone asemanatoare, ca pretul de piata al casei in care locuieste scade… 90.000, 80.000 de euro.
In momentul in care pretul la care se desfasoara tranzactiile a ajuns in medie la 75.000 de euro, lui Gheorghe i s-au taiat picioarele: el a imprumutat de la banca 80.000 de euro (pentru care plateste rata) dar apartamentul sau valoreaza 75.000 de euro.
Nasol! Din punct de vedere strict economic, Gheorghe este in negative equity cu 5000 de euro. Dar Gheorghe nu e prost si isi aminteste de faptul ca el a mai pus banii jos 20.000 din buzunar pentru a lua apartamentul, deci el de fapt e la minus cu 25.000 de euro.
Se duce la banca ca sa se intereseze de situatia lui
Banca ii zice ca sa nu se agite, e doar in minus cu 5000 de euro (zau?) si ca piata o sa-si revina (cand?) si sa stea linistit sa-si plateasca in continuare ratele (chiar asa?).
Pe de alta parte Popescu Georghe a facut o alta greseala (in afara de aceea de a cumpara o proprietate imobiliara in perioada de maxim a pietei imobiliare): nu s-a uitat atent la conditiile creditului.
In contract scria ca rata sa este ajustabila dupa primul an (Ghoerghe a vazut numai anuntul cu rate cu dobanda fixa 5% in primul an fara sa se intereseze ce se intampla dupa primul an). Si uite asa, conform contractului, Gheorghe trebuie sa plateasca o rata tot mai mare, desi apartamentul lui valoreaza tot mai putin. Ce-i de facut?
Initial doream sa scriu un simplu articol despre negative equity. Facand un search pe Google am vazut ca nu exista materiale explicative (culmea, greu de gasit si in limba engleza!) la o problematica destul de complexa.
Ca sa vedeti de ce e complexa, va voi lista o parte din variabilele pe care le are situatia de negative equity (nu ma complic cu termenul in romana, are un cuvant in plus):
- moneda in care s-a luat creditul (lei, euro etc);
- ce tip de dobanda exista (fixa, ajustabila dupa Euribor, flexibil ajustabila dupa cum vor muschii bancii);
- proprietatea respectiva este destinata inchirierii sau este casa in care doooormi (sper ca te-ai trezit…);
- cat din valoarea de cumparare ai achitat prin credit (adica daca ai dat avans la cumparare sau nu);
- ai achitat un apartament, dand avans, constructia este in curs si nu te-ai mutat inca…
- cat mai scade piata?
- cat dureaza scaderea?
- pe cat timp e creditul tau?
- in sinea ta recunosti ca ai o problema sau folosesti politica strutului?
- vrei sa vinzi imobilul?
- vrei sa iei un nou credit garantand cu imobilul?
Destul de multe, nu?
De aceea m-am hotarat sa scriu o serie despre negative equity care va aparea in Milionarul Mioritic. Pana atunci va recomand doua scurte filme despre acest subiect care sa va deschida apetitul pentru a afla mai multe. Asta in cazul in care nu va aflati deja in situatia de negative equity.
Despre caderea pietei imobiliare in Anglia (pentru cazul in care credeti ca negative equity este o chestie care se intampla la altii, dar nu va afecteaza):
Reportaj la MoneyWise.tv (prezinta un caz real):
Daca nu vedeti in RSS reader sau in email cele doua filmulete de mai sus, intrati pe site pentru a le vedea.
6 răspunsuri
Din cate am auzit indicele Euribor de cativa
ani, de prin 2005 (acum de cand cu criza poate a mai scazut,
nu am verificat) este tot in crestere dar probabil
nu se compara cu variatia pe care o aplica banicile
dupa bunul lor plac, oricum ar fi interesant de vazut o diferenta
dintre cele doua cazuri, insa ce e tragic in Romania este faptul ca
la noi nu se negociaza, daca iti convine faci credit in conditiile banici
nu dupa cum vrei tu, asta e o politica pe care eu nu am
inteles-o cum de este admisa de BNR,
BNR-ul ar putea foarte bine sa inaspreasca conditiile de creditare
dar sa stopeze bancile de la saful pe care il fac acum
sub pecetea legalitatii, cand de fapt e furt pe fata. Pacat ca lumea
e inconstienta si se arunca cu capul inainte. Nu s expert dar asta e opinia mea, daca nu e asa te rog Luca daca ai timp lumineaza-ma.
si as mai adauga ce pateste in continuare Gheorghe asta (caz real, i s-a intamplat unui prieten de-al meu, recent)
se intampla ca Gheorghe, afectat si el de criza (rata mai mare, venituri mai mici), intarzie intr-o luna cu plata ratei
ce face banca?! cere re-evaluarea garantiei (ipotecii) in virtutea unei clauze din contract
garantia evident ca nu acopera valoarea creditului, iar banca cere garantii (ipotecare) suplimentare
nu poate aduce garantii suplimentare?! banca cere executarea silita a garantiei existente
asa ca, feriti-va de magarus… ca musca rau
succes :)
Euribor a scazut in ultima perioada, bancile cer dobanzi mai mari deoarece: 1. se imprumuta la o dobanda mai mare decat euribor; 2. isi adauga marje de profit de shmekeri si romanii sunt prosti si le accepta! Si stiu un caz real, care au luat 100.000 euro credit pt un apart care a costat 100.000 euro si la inceput plateau cam 22 mil pe luna, dupa cresterea euro au ajuns spre 30 si urmeaza in curand si cresterea dobanzii, deci se vor apropia de 40 mil… negative equity ne pot spune mai bine cei care au cumparat in prima parte a anului trecut… si totusi, socoteala pe baza doar de sume este doar o chestie contabila, pentru ca nu se are in vedere si ca oamenii si-au amenajat casa, s-au obisnuit acolo si piata are si suisuri si coborasuri… am scapat de caritasuri, mai scapam si de cresterea pietei imobiliare, ma intreb ce alte experimente se vor mai face pe portofelele noastre…
@Oli
cum spunea Geo, euribor a scazut continuu in ultimele luni si probabil o sa ramina jos atita timp cit criza e in toi.
e foarte important tipul contractului semnat. cele mai bune (pentru perioada de fata) sint cele in care dobinda depinde de euribor plus un procent fix, pus de banca. in acest fel dobinda nu poate creste decit daca creste euriborul.
nu e chestie de ” iei ce-ti ofera banca”. intrebi, incerci sa negociezi, mergi la alta banca. pina gasesti ce-ti convine.
ideea e sa faci alegeri informate si sa cauti activ.
Interesant ce spui in articol.
Am un credit imobiliar si acum cateva zile banca m-a convins sa semnez un act de schimbare a calculului dobanzii.
Mai exact am avut, inainte de semnare, dobanda fixa iar dupa semnare am dobanda variabila.
Surprizator pentru mine este modul si felul cum au insistat cei de la banca sa trec la dobanda variabila.
Oare ce am facut?
@Florin
ceea ce spui tu este foarte interesant.
este foarte important sa cereti parerea unui specialist in finante inainte de a schimba ceva la contractul de imprumut, fie ca acest lucru e la initiativa voastra sau la cea a bancii (mai ales in al doilea caz!)